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解读2019房企中报:隐忧藏在报告中分化愈演愈烈紧日子来了?
发布机构:本站原创    浏览次数:次 发布时间:2019-09-11

  原标题:解读2019房企中报:隐忧藏在报告中,分化愈演愈烈,紧日子来了?

  在“一城一策”持续发挥作用的中国房地产市场愈加明显,而房企之间的分化也愈演愈烈。房企传统的“好日子”已经到头,“紧日子”不期而至。

  截至8月30日晚间,A股133家房地产行业上市公司2019年半年报全部披露完成,其中119家为房地产开发企业。与此同时,H股上市的189家房企也已陆续披露了2019年中期业绩。

  《新民周刊》发现,随着政策强调“房住不炒”,融资持续收紧,房地产市场的行情正在转冷,这也体现在房企的2019中报上。尽管从营业收入这一数字看,房地产企业,特别是头部房企依然保持增长,但销售额增速却都呈现出下降态势。而中小房企往往净利润同比明显下滑,净负债率比去年底明显上升,到位资金增速放缓,经营现金流吃紧。

  由此可见,在“一城一策”持续发挥作用的中国房地产市场愈加明显,而房企之间的分化也愈演愈烈。房企传统的“好日子”已经到头,“紧日子”不期而至。

  根据2019年中报,净利润同比下滑的房企中,下滑最为严重的是港企太古地产(母公司太古集团因为国泰航空而名利双失),净利润从2018年同期的202.05亿元减少至今年上半年的89.73亿元。

  此外,旭辉控股、九龙仓、华南城、朗诗绿色、花样年、中泛控股、力宝等港股房企净利润同比均出现不同幅度的下滑。

  以A股119家房企数据为例:合计营业收入为9156.7亿元,同比2018年同期上涨了26.7%。合计净利润达到了869.8亿元,净利润率为9.5%。这些A股上市房企中,2019年上半年净利润下滑的多为中小房企,如中交地产、中洲控股、深振业、万通地产、天津松江、合肥城建、花样年、美好置业等房企;也有像中航善达等逐步退出地产开发进行转型的房企。

  值得注意的是,大多千亿级房企的业绩还算不错——万科、碧桂园、融创2019上半年的营收均保持超过30%的增速,净利润增速也在20%以上。其他标杆房企上半年盈利也颇为亮眼,融创中国、阳光城、金科股份等房企2019上半年净利润增速均高于40%。

  中原地产研究中心指出,从披露的中报来看,销售金额依然刷新纪录,但大部分企业的利润率都有所下降。

  经历了连续三年创纪录的销售后,进入2019年,全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态。今年前6月,商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比前5月有所扩大。

  2019中报显示,包括碧桂园、保利地产在内的多家房企,回款率均实现不同程度的增长。最先喊出“活下去”的是龙头房企万科,作为房地产行业的领军人物,万科董事会主席郁亮一番“只有获得回款才是真正的销售”的言论,把回款和回款率推到了台前。

  “手中有粮,心中不慌”,行业大佬已表现出销售回款对于企业生存发展的重要性,在其规模之下的各类中小型房企,也把“促销售、抓回款”作为首要任务目标。因此,不少企业开始“以价换量”——这是短时间内加速去化、回笼资金的最主流、最高效的方式。

  7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容,2019年下半年富力地产原则上暂停拿地,要以完成项目销售目标为第一优先级,文中多次提及要“促销售、抓回款”。

  8月13日,在旭辉控股年中业绩发布会上,旭辉管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰透露,“为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考核指标”。

  此外,绿城中国、阳光城和华夏幸福等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。半年报显示,上述3家房企今年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其中,华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高水平,但也较去年同期上升16个百分点。

  根据克而瑞公布的《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》,东北减肥瘦身产品代加工,位列前十的分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、融创、绿地、新城、华润和龙湖。

  据悉,中报密集发布之际,传统的“金九银十”之战也提前打响——恒大再次启动全员营销抢跑金九银十;万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘有促销举措。

  对于房企而言,2019年上半年的政策调控愈来愈严。根据中原地产的统计,2019年1-7月,中央和地方政府共出台了307次调控政策,这一频率比去年同期高出了47次,创历史同期新高。尤其是5月以来,每项政策都很重磅——5月中旬,银保监会23号文叫停信托为变相不符条件的房地产项目融资输血;7月初,银保监会约谈部分近期地产业务增量大的信托公司;7月中旬,发改委发布房企外债申请备案登记通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;7月底,央行重申“房住不炒”,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

  加上融资趋紧、销售遇冷的市场环境,2019年土地成交量价同比双双下跌近30%。数据显示,2019年1-7月,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与前6个月持平。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性,目前企业的战略可以分为“战”和“略”。其中,“战”是指需要在项目销售方面积极做到位,进而实现更好的资金回笼;而“略”则体现为拿地方面的保守,或者说开发投资的降速。

  据克而瑞研究报告,从目前房企预告2019年上半年业绩的情况来看,相较于2018年,房地产行业降温明显,继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓,以及房企整体的拿地态度相对谨慎,预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

  以香港上市的闽系房企旭辉控股为例,是少数几个净利润下滑的千亿级房企。对此,旭辉中报的解释是“由于少数股东权益增加导致”。此外,融资也愈来愈难。旭辉在中报中表示,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。

  另一家闽系房企泰禾自2019年初以来一直通过减价出货和出售项目股权来解决资金流动性问题。与此同时,上半年泰禾高管变动频繁,公司副总经理郑钟、朱进康、张晋元,财务总监李斌等相继辞职。多重影响之下,泰禾8月30日公布的2019年半年度报告也勉勉强强——今年上半年,泰禾毛利为32.3亿元,毛利率为27.78%,相比去年同期均出现下滑。虽然净利润15.65亿元比上年同期13.59亿元略有增长,不过,2019年上半年利润中有7.49亿元为投资收益,如刨去这一部分,净利润大幅下滑。

  上海易居研究院认为,后续来看,一线城市由于连续两年成交量低迷,目前已企稳反弹;东部二线城市中,苏州今年已多次升级调控政策,南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调,预计后续还会继续降温;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

  多家机构分析指出,市场将很快进入下行通道中,房屋交易量和价格下调、土地流拍流标数量增加,将可能成为2019年下半年的常态。由于资金面的收紧,部分中小企业面临资金链断裂的风险,因此并购机会也将增加。世联行甚至指出,一些房企如泰禾、新城、华侨城等已开始抛售项目“断臂求生”,下半年不排除有更多的房企陷于流动性风险。


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